منذ صدور قانون ضريبة الدخل الشخصي الصيني المعدل في عام 2019، أصبحت الأمور أكثر وضوحًا. المادة الرابعة من القانون تنص صراحةً على إعفاء الدخل الناتج عن الميراث من ضريبة الدخل الشخصية، وهذا ينطبق على الممتلكات المنقولة وغير المنقولة. لكن هنا يأتي السؤال المهم: هل هذا الإعفاء يعني أن العملية برمتها مجانية بالكامل؟ الجواب هو لا، لأن هناك رسوم تسجيل الملكية التي تختلف من مدينة إلى أخرى، وهناك ضريبة الطابع التي تفرض على وثائق نقل الملكية.
في الواقع، صدر في عام 2019 أيضًا "إشعار وزارة المالية وإدارة الدولة للضرائب بشأن سياسات ضريبة الدخل الشخصي المتعلقة بالإرث والهبات"، وهو رقم الاتصال (2019) رقم 74. هذا الإشعار هو اللبنة الأساسية التي تعتمد عليها كل التعاملات الضريبية في هذا المجال. وبموجبه، يتم فرض ضريبة الدخل على هبات العقارات للأشخاص غير المباشرين، وأنا أتذكر أن إحدى الحالات الشهيرة كانت لمستثمر مصري جاء إلى مكتبنا في شنغهاي عام 2020 وهو في حيرة: كان يريد نقل شقة باسم ابن شقيقه، وكان يظن أن الأمر لن يكلفه سوى بضع مئات من الدولارات، لكن في الواقع كانت الضريبة حوالي 20% من القيمة المقدرة للعقار.
من المهم أن نفهم أيضًا أن نظام "تسجيل الملكية العقارية" في الصين يلزم جميع الأطراف بنقل الملكية رسميًا من خلال مكاتب تسجيل العقارات المحلية، ولا يتم الاعتراف بأي اتفاقيات خاصة بين الأفراد إذا لم تكن موثقة لدى الكاتب العدل الحكومي. وهذه الرسوم التوثيقية هي التي تشكل عبئًا إضافيًا، وقد شهدت خلال مسيرتي المهنية حالات تعثرت فيها عمليات نقل الملكية لعدة أشهر فقط بسبب نقص التوثيق الصحيح.
## الهبة بين الأقارب المباشرينإذا كنت تنوي نقل عقار إلى زوجتك أو أولادك أو والديك، فهناك أخبار جيدة: في الصين، الهبات بين الأقارب المباشرين معفاة من ضريبة الدخل الشخصي تمامًا، وهذا ما نص عليه البند الأول من إشعار (2019) رقم 74. لكن لا تفرح كثيرًا، لأن هذا الإعفاء لا يلغي الرسوم الأخرى مثل ضريبة الطابع التي تبلغ 0.05% فقط، ورسوم التقييم العقاري التي تتراوح بين 0.1% إلى 0.5% حسب قيمة العقار، ورسوم التسجيل التي غالبًا ما تكون رمزية.
المشكلة الحقيقية التي أواجهها مع العملاء هنا هي شرط "العلاقة المباشرة". الحكومة الصينية تطلب إثباتات صارمة على العلاقة، وقد تطلب شهادات ميلاد أو عقود زواج موثقة ومعترفًا بها في الصين. أنا أتذكر حالة إحدى العميلات الكويتيات في بكين، التي أرادت نقل شقة لابنتها التي تحمل الجنسية الأمريكية، لكن شهادة الميلاد كانت باللغة الإنجليزية فقط، وأصرت إدارة التسجيل على ترجمتها وتوثيقها في السفارة ثم إعادة توثيقها في وزارة الخارجية الصينية، واستغرقت العملية ثلاثة أشهر كاملة بدلًا من أسبوعين.
هناك أيضًا قيد زمني: انتظر حتى تمر سنة على الأقل بين استلام الملكية العقارية كهبة والقيام ببيعها، لأنه إذا قمت ببيع العقار خلال فترة أقل من سنتين من استلامه، فسيتم فرض ضريبة قيمة مضافة تصل إلى 5.6% على كامل قيمة البيع، وهذا مكلف جدًا. وبعد هذه الفترة، لا تدفع أي ضريبة أرباح رأسمالية إذا كان العقار هو مسكنك الوحيد. هذه نقطة يغفل عنها كثير من المستثمرين العرب ويدفعون ثمنها في نهاية المطاف.
## الهبة لغير الأقارب المباشرينالوضع هنا مختلف جذريًا. عندما يتم نقل العقار كهدية إلى شخص ليس من الأقارب المباشرين (مثل أبناء العمومة، الأصدقاء، الشركاء)، فإن ذلك يُعتبر "تصرفًا في الممتلكات" من الناحية الضريبية، ويتم فرض ضريبة دخل شخصية بمعدل 20% على الفرق بين القيمة السوقية المقدرة للعقار والتكلفة الأصلية لشرائه. ومن المهم جدًا الانتباه إلى أنهم يستخدمون القيمة المقدرة من قبل جهة تقييم معتمدة، وليس سعر السوق الفعلي في العقد.
خلال عملي في شركة جياشي، صادفت حالة رجل أعمال سعودي كان يريد نقل فيلا في قوانغتشو إلى صديقه التجاري الحميم كمكافأة له على سنوات من التعاون المثمر. كان العقار قد اشتراه بمبلغ 5 ملايين يوان، وكانت القيمة السوقية وقت الهبة 12 مليون يوان. الضريبة المستحقة بلغت حوالي 1.4 مليون يوان (20% × 7 ملايين)، وإضافة إلى ذلك، كان على المتلقي أن يدفع ضريبة الطابع ورسوم التسجيل. في النهاية، قرر هذا المستثمر بيع الفيلا بشكل عادي وتقديم الإيرادات كهدية نقدية، مما كلفه أقل بكثير.
هناك أيضًا ما يسمى بـ"ضريبة قيمة الأراضي" التي تفرضها بعض المدن الكبرى مثل شنتشن وشنغهاي على عمليات نقل ملكية العقارات التجارية فقط. هذه الضريبة تتراوح بين 30% و60% من الأرباح المحققة من قيمة الأرض فقط، وليس من قيمة البناء. وهذه التفاصيل الدقيقة هي التي تتطلب وجود مستشار ضريبي محلي محترف، فقد رأيت شركات عربية كبيرة تخسر مبالغ طائلة بسبب عدم فهم هذه الفروقات الدقيقة.
## ضريبة القيمة المضافة عند نقل العقاراتعند نقل عقار، سواء كان بالبيع أو الهبة، يجب النظر إلى موضوع ضريبة القيمة المضافة. في الصين، تم إصلاح النظام الضريبي في عام 2016 حيث تم استبدال ضريبة الأعمال القديمة بنظام ضريبة القيمة المضافة. بالنسبة للعقارات السكنية التي امتلكها البائع لأكثر من سنتين، لا يتم فرض ضريبة القيمة المضافة على البيع؛ أما إذا كانت المدة أقل من سنتين، فإن ضريبة القيمة المضافة تبلغ حوالي 5% من قيمة العقار. هذه القاعدة تنطبق على معظم المدن باستثناء بكين وشنغهاي وقوانغتشو وشنتشن حيث تكون القواعد أكثر تشددًا.
بالنسبة للهبات، فإن ضريبة القيمة المضافة تُعفى تمامًا عندما تكون الهبة بين الأقارب المباشرين أو بين الأشخاص الذين لديهم علاقة عمل مباشرة، لكنها تُفرض على الهبات العادية. وعمليًا، عندما تكون الهبة خاضعة لضريبة القيمة المضافة، يتعامل المكتب الضريبي معها كما لو كانت عملية بيع، وتُفرض الضريبة على أساس القيمة السوقية الحالية المحددة من قبل لجنة التقييم المحلية. هذا يعني أن المتلقي قد يجد نفسه مطالبًا بدفع مبلغ كبير هو لم يكن في حسبانه.
أتذكر حادثة عملية من عام 2021 عندما جاءت إلينا سيدة لبنانية تقيم في دبي، وكانت تمتلك شقة في مدينة هانغتشو وتريد هبتها لأخيها غير الشقيق. نظرًا لأن الإخوة غير الأشقاء لا يعتبرون "أقارب مباشرين" في القانون الصيني، فإن هذا النقل اعتبر خاضعًا لضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل معًا. لقد استغرق منا الأمر أكثر من شهرين لتنظيم الوضع الضريبي، وفي النهاية اكتشفنا أن مبلغ الضرائب والرسوم كان يزيد عن 35% من القيمة السوقية للعقار، وهنا قررت العميلة تأجيل العملية برمتها.
## رسوم التسجيل والتوثيق
رسوم تسجيل نقل الملكية في الصين ليست مرتفعة مقارنة ببعض البلدان الغربية، لكنها تتكون من عدة بنود: رسوم التسجيل الأساسية التي تتراوح بين 80 إلى 550 يوانًا حسب نوع العقار، ورسوم التوثيق التي تعتمد على قيمة العقار والأخذ بتدرج نسبي، وتبدأ من 0.1% وتنخفض إلى 0.01% مع ارتفاع القيمة في العادة. لكن المهم هو أن هذه الرسوم يجب أن تدفع نقدًا في يوم المعاملة، ولا يمكن تأجيلها أو تقسيطها.
هناك أيضًا رسوم إضافية تسمى "رسوم صيانة الصندوق العمومي" هي ليست ضريبة بالمعنى الدقيق، لكنها تُدفع عند نقل ملكية الشقق في المباني متعددة الطوابق. هذا المبلغ يختلف حسب المدينة، ويمكن أن يصل في بعض الأحيان إلى 2% من قيمة العقار. وهذا البند كثيرًا ما يفاجئ المستثمرين الأجانب، لأنهم لم يسمعوا عنه في بلدانهم. عميل عراقي كان يريد نقل شقة باسم ابنته التي تدرس في الجامعة، وفوجئ بأن عليه دفع ما يعادل 15,000 يوان كرسوم صندوق صيانة، وهي رسوم إلزامية لا يمكن التنازل عنها.
الأجانب غير المقيمين في الصين يواجهون تحديات إضافية: فهم مطالبون بجواز سفر ساري المفعول، وتأشيرة دخول سارية، وإثبات مصدر الأموال في بعض الحالات. وهذا الأخير معقد بشكل خاص في حالة الهبات، حيث تطلب السلطات الصينية إثبات أن الأموال المستخدمة لشراء العقار أساسًا جاءت من مصادر مشروعة، وإلا فقد تجد أموالك محظورة بينما التحقيقات مستمرة. في بعض الحالات الطويلة قد تمتد هذه التحقيقات لستة أشهر أو أكثر خلالها تكون المعاملة مجمدة بالكامل.
## الفروقات بين العقارات السكنية والتجاريةالقواعد المطبقة على العقارات السكنية تختلف بشكل جوهري عن تلك المطبقة على العقارات التجارية (المكاتب والمحلات والمباني الصناعية). بشكل عام، العقارات التجارية لا تحصل على الإعفاءات الضريبية السخية التي تحصل عليها السكنية، وضريبة الدخل على الهبات لغير الأقارب المباشرين تُحسب بنفس الطريقة لكن مع وجود مجموعة إضافية من الضرائب المحلية مثل ضريبة الممتلكات التي تستحق سنويًا إذا كان العقار مؤجرًا.
نقطة أخرى حسّاسة جدًا وهي ضريبة قيمة الأراضي. هذه ضريبة تُفرض على نقل ملكية العقارات التجارية فقط في المدن التي تفرضها، وتُحسب بناءً على الزيادة في قيمة الأرض بين وقت الشراء ووقت النقل، بمعدلات تصاعدية تبدأ من 30% وتصل إلى 60%. هذا يعني أن نقل مبنى تجاري في وسط بكين يمكن أن يولّد ضريبة إرث بمئات الآلاف من اليوانات. نصيحتي الدائمة لشركائنا المستثمرين: إذا كنتم تفكرون في الاستثمار العقاري التجاري في الصين، ففكروا مليًا في استراتيجية الخروج قبل الدخول.
من الأمور التي تعلمتها خلال 14 عامًا من التعامل مع هذه القضايا: بعض الشركات الأجنبية تستخدم نصوصًا قانونية ذكية لتحويل الهبة إلى عملية اندماج أو استحواذ على حصص الشركة المالكة للعقار نفسه. هذه الحيلة القانونية تسمح بنقل العقار دون الحاجة لتسجيل نقل الملكية العقارية، وبالتالي تجنب الرسوم العالية، لكنها تحتاج إلى هيكلة قانونية محكمة وتخطيط ضريبي مسبق من محاسبين محليين متمرسين.
## الإجراءات العملية والخطوات التنفيذيةعملية نقل الملكية عبر الإرث أو الهبة في الصين تمر بعدة مراحل متتالية. أولاً: الحصول على التقييم العقاري من جهة معتمدة محليًا، وتستغرق عادة من أسبوع إلى أسبوعين، وتكلف حوالي 0.1% إلى 0.5% من قيمة العقار. ثانيًا: توثيق عقد الهبة أو إثبات الوراثة لدى كاتب العدل الحكومي، وهنا يجب إحضار جميع المستندات الأصلية مع ترجمات معتمدة باللغة الصينية إذا كانت بلغة أخرى، ويتم قبولها فقط إذا كانت الترجمة من مكتب ترجمة معترف به من الحكومة الصينية.
المرحلة الثالثة: التقدم بطلب إلى مكتب تسجيل العقارات المحلي مع نسخ من جميع الوثائق بما في ذلك: جوازات السفر، وثائق العلاقة الأسرية، شهادة الوفاة (في حالة الإرث)، عقد الهبة الموثق، إثبات دفع الضرائب، إيصال الكهرباء والماء والغاز لإثبات عدم وجود نزاعات، وإثبات خلو العقار من الرهونات. وكثيرًا ما يكون هذا البند الأخير هو الأصعب، صدقوني، لأن الرهونات الضمنية أو الخفية على العقار قد تكون مسجلة في السجلات المصرفية وليس العقارية.
في حالات الإرث تحديدًا، هناك خطوة إضافية وهي "التحقق من الوصية". إذا كان هناك وصية، فيجب التحقق من صحتها في محكمة صينية مختصة، أما إذا كانت هناك وصية أجنبية فقد تكون هناك حاجة إلى حكم من محكمة أجنبية وإعادة الاعتراف به في الصين عبر القنوات القنصلية. هذا الإجراء الطويل والمعقد ربما يفسر لماذا يلجأ بعض المستثمرين العرب إلى إعادة هيكلة ممتلكاتهم عبر تأسيس شركات تحمل ملكية العقارات، لأنَّ نقل أسهم الشركة أسهل بكثير من نقل ملكية العقار نفسه.
## التخطيط الضريبي والنصائح العمليةبعد سنوات طويلة من الخبرة في هذا المضمار، تعلمت أن التخطيط المسبق هو أهم خطوة في أي عملية نقل ملكية. فأول ما أنصح به عملائي هو شراء العقار باسم الكيان القانوني الذي يخطط أقصى قدر من المرونة في المستقبل، سواء كان ذلك شركة محلية أو شركة أجنبية، ولا أقصد بذلك تجنب الضرائب غير المشروعة بالطبع، بل استخدام الأدوات القانونية المتاحة للحد من الأعباء الضريبية. فمثلًا، شراء العقار باسم شركة تجارية مسجلة في الصين يسمح لاحقًا ببيع أسهم الشركة بدلًا من نقل ملكية العقار، وبالتالي الابتعاد عن كثير من الرسوم.
كما أنصح دائمًا بالاحتفاظ بجميع فواتير الشراء وما يثبت تكاليف التحسينات المجراة على العقار، لأنها تقلل من مبلغ الربح الذي يُطبَّق عليه الـ20% إذا كانت هناك ضرائب مستقبلية. التفاصيل الصغيرة التي قد تبدو غير مهمة اليوم ستكون هي الفيصل بين عشرات الآلاف من اليوانات في التوفير الضريبي بعد سنوات، وأنا أقول هذا من واقع تجربة عملية عندما ساعدت إحدى شركات إدارة الأسر الخليجية في توفير مبلغ تجاوز نصف مليون يوان لعميلهم، فقط لأنهم احتفظوا بسجلات دقيقة لمصاريف التجديد على مدار خمس سنوات.
أخيرًا وليس آخرًا، لاحظت أن المناطق التجريبية الحرة في الصين أصبحت تقدم تسهيلات متزايدة في السنوات الأخيرة، مثل منطقة التجارة الحرة في شنغهاي، التي تسمح بنقل ملكية العقارات التجارية بعمليات مبسطة. لكن في المقابل، أصبحت الرقابة على الأجانب أكثر تشددًا في المدن الكبرى لمنع غسيل الأموال. هذه الديناميكية المتغيرة تجعل من الضروري متابعة التحديثات الشهرية من الإدارات الضريبية المحلية. أنا شخصيًا أخصص ساعتين كل أسبوع لمراجعة المنشورات الجديدة من الإدارات الضريبية في المدن التي نعمل فيها، وأنصح كل مستثمر بالاستعانة بمحاسب محلي معتمد وليس فقط مستشار أجنبي بعيد عن الواقع المحلي.
## خلاصة واستشراف مستقبليبعد هذا الاستعراض المطول، أود أن أخلص إلى أن نظام الضرائب على الإرث والهبة في الصين ليس معقدًا بالمقارنة مع الأنظمة الأوروبية، لكنه مختلف، وجوهر هذا الاختلاف يكمن في عدم وجود ضريبة إرث مستقلة، وتعويض ذلك بضريبة دخل وضريبة قيمة مضافة ورسوم تسجيل قد تتجاوز في بعض الحالات 30% من قيمة العقار عندما يتعلق الأمر بغير الأقارب المباشرين. لذلك، نصيحتي المركزية لكل مستثمر: لا تنظر إلى المقتنيات العقارية في الصين بمنظور "التملك مدى الحياة"، بل بمنظور "دورة حياة الأصول".
الدراسات الاقتصادية الحديثة تشير إلى أن الحكومة الصينية تفكر جدياً في فرض ضريبة إرث شاملة بحلول عام 2025-2030 مع توسع الطبقة الوسطى، خاصة بعد التصريحات المتكررة حول "الازدهار المشترك" و"تنظيم الدخل الثانوي". إذا تحقق ذلك، فسيكون له تداعيات كبيرة على كل الملاك الأجانب الحاليين والمستقبليين. في رأيي الشخصي، ملاذ آمن للتحوط من هذه الاحتمالات هو التسريع بالهبات العائلية في الوقت الحالي بينما القوانين الحالية ما تزال أكثر تساهلًا، خاصة بعد تعديل قانون الزكاة في 2019.
الشركات العائلية العربية التي تملك عقارات في الصين منذ أكثر من عقد تواجه الآن قرارات مصيرية: إما إعادة هيكلة الملكية عبر كيانات قانونية أو بيع وإعادة الاستثمار في صناديق العقارات المدرجة REITs المتاحة في بورصة شنغهاي وشنتشن. في السنوات القادمة، أتوقع أن يشهد هذا المجال تطورات كبيرة في التشريعات المالية والإفصاح الضريبي، وسيكون على المستثمرين الأذكياء البقاء في الطليعة وليس انتظار التغييرات لتفرض نفسها عليهم.
--- ## رؤية شركة جياشي للضرائب والمحاسبة في شركة جياشي للضرائب والمحاسبة، نضع تحت تصرف عملائنا خلاصة 14 عامًا من الخبرة المتراكمة في خدمة الشركات الأجنبية العاملة في الصين. نحن ندرك أن موضوع الضرائب على الإرث والهبة للعقارات يكتنفه كثير من الغموض وعدم اليقين لدى المستثمرين العرب، الذين كثيرًا ما يأتون إلينا بمعلومات مغلوطة أو ناقصة من مصادر غير موثوقة. لذلك، نقدم دائمًا حلولاً متكاملة تبدأ بالاستشارات الأولية المجانية حول أفضل هيكلة قانونية وضريبية للممتلكات العقارية، وتنتهي بالإدارة الكاملة لعمليات التوثيق والتسجيل لدى الجهات الحكومية الصينية. فريقنا يتكون من محاسبين قانونيين صينيين وخبراء دوليين يجيدون العربية والإنجليزية والصينية، ويؤمنون بأن الشفافية والمصداقية هما أساس أي نجاح في التعاملات العقارية. نحن لا نعد عملاءنا بتجنب الضرائب، بل بتقليلها عبر الطرق القانونية وإدارتها بذكاء واحترافية.
